El deslinde de propiedades es un procedimiento cuya finalidad es resolver disputas entre propietarios sobre los límites físicos de sus respectivas fincas.

Permite la clarificación de los linderos y asegura la correspondencia entre la realidad física y la información contenida en el Registro de la Propiedad, promoviendo la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias.

El artículo 200 de la Ley Hipotecaria es la norma que regula este expediente, destacando el papel del notario y el registrador con las partes interesadas.

I. Marco normativo del deslinde en la Ley Hipotecaria

El artículo 200 de la Ley Hipotecaria regula los expedientes de deslinde, estableciendo las bases para que los propietarios de fincas afectadas por discrepancias puedan acudir a un procedimiento legal que aclare los límites de sus propiedades.

Este artículo se incluye dentro del Título VI de la Ley Hipotecaria, que trata de la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, es un procedimiento extrajudicial que busca evitar, en la medida de lo posible, la intervención judicial.

Este procedimiento puede iniciarse a instancia de cualquier propietario o titular de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad sobre una finca que presente discrepancias en sus límites o linderos con propiedades colindantes.

Además, la ley otorga una mayor flexibilidad para la elección del notario, en algún caso, permitiendo que si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes

Quien promueva el deslinde deberá aportar una certificación catastral descriptiva y gráfica de su finca y de las fincas colindantes, esencial en el desarrollo del procedimiento, ya que proporciona una representación de los límites que se están disputando.

En caso de que el promotor considere que la certificación catastral no refleja adecuadamente la realidad física, la ley le permite presentar una representación gráfica georreferenciada alternativa, lo que constituye un avance en la precisión del deslinde.

Este expediente tiene especial relevancia en situaciones donde la descripción literaria de una finca inscrita no coincide con la representación gráfica que figura en el Catastro, o donde las alteraciones en los linderos o invasiones accidentales de terrenos puedan haber generado discrepancias con respecto a las fincas colindantes.

II. El procedimiento notarial en el deslinde de propiedades

Tras la presentación de la solicitud, el notario notificará a todos los interesados la apertura del expediente, lo que da lugar a un periodo de quince días para que los presenten sus alegaciones y pruebas.

El objetivo del expediente es evitar un juicio y, en cambio, encontrar una solución amistosa.

Para ello, el notario convoca a las partes interesadas a una comparecencia en un plazo de treinta días, transcurrido el plazo de la notificación inicial.

En esta comparecencia, las partes tienen la oportunidad de exponer sus puntos de vista y llegar a un acuerdo sobre los linderos de las fincas.

III. Interacción con el Registro de la Propiedad y la figura del Registrador

La intervención del Registro de la Propiedad refuerza la seguridad jurídica del procedimiento.

Una vez iniciado el expediente, el notario debe notificar al Registrador correspondiente para que este emita una certificación de titularidad y cargas de la finca objeto del deslinde, así como de las fincas colindantes afectadas por el procedimiento, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario.

El Registrador, además, extiende una nota marginal en la inscripción de las fincas afectadas, indicando que se está tramitando un expediente de deslinde.

Esta nota marginal tiene una vigencia de dos años, y su objetivo es dar a conocer a terceros la existencia de un procedimiento de deslinde en curso.

Si se alcanza un acuerdo, el notario lo reflejará en el Acta de deslinde, que posteriormente será inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que otorga plena validez legal al acuerdo alcanzado, comunicándolo al Catastro en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

En caso de que no se logre un acuerdo entre las partes, el notario dará por concluso el expediente y dejará la resolución del conflicto en manos de los tribunales si alguna de las partes decide acudir a la vía judicial.

Transcurridos dos años desde su fecha, la nota marginal se cancelará por caducidad.

Es importante destacar que el Registrador no se limita a un papel pasivo en este proceso. La Ley Hipotecaria le otorga el poder de supervisar el acuerdo alcanzado entre las partes y si, tras analizar las circunstancias del expediente y el historial de las fincas en el Registro, no encuentra indicios que generen dudas sobre la naturaleza del acuerdo de deslinde y no sospecha que este encubra una operación de transmisión de propiedad o una modificación hipotecaria, procederá a inscribir el acuerdo.

El control registral garantiza que el deslinde no solo respete los derechos de los propietarios involucrados, sino también los derechos de terceros que pudieran verse afectados por el resultado del procedimiento.

De esta manera, el sistema registral español actúa como una doble garantía en la protección de los derechos sobre las fincas, reforzando la seguridad jurídica y evitando la aparición de litigios futuros.

IV. El deslinde y la seguridad jurídica inmobiliaria

La posibilidad de que los propietarios acudan a un procedimiento notarial para resolver sus discrepancias sobre los linderos de sus fincas permite que las propiedades inscritas en el Registro de la Propiedad reflejen con mayor precisión la realidad física.

Esta correspondencia entre la realidad física y la inscripción registral es fundamental para garantizar la seguridad de las transacciones inmobiliarias, aporta certeza jurídica sobre los límites y la extensión de la propiedad, previene futuros litigios al clarificar los linderos de manera definitiva, refuerza la confianza en el sistema registral español, ya que los interesados pueden estar seguros de que las propiedades inscritas han sido debidamente delimitadas y no existen conflictos sobre sus linderos.

V. Otros aspectos relevantes en la Ley Hipotecaria

Además del artículo 200, otros preceptos de la Ley Hipotecaria complementan el marco normativo del deslinde, proporcionando directrices claras para la correcta delimitación de las fincas.

El artículo 199, por ejemplo, establece un procedimiento similar al del artículo 200 para la rectificación de la descripción literaria de las fincas, cuando esta no coincida con la realidad física o la representación gráfica catastral.

El artículo 201, por su parte, excluye que pueda tramitarse El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde

VI. Conclusión

El procedimiento de deslinde regulado por el artículo 200 de la Ley Hipotecaria es una herramienta para resolver disputas sobre los límites de propiedades y garantizar la seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario.

Al permitir que los propietarios aclaren los linderos de sus fincas mediante un procedimiento notarial rápido y eficiente, la ley promueve la resolución pacífica de conflictos y asegura que las propiedades inscritas en el Registro de la Propiedad reflejen con exactitud la realidad física.