Waaruit bestaat het?
Allereerst moeten we begrijpen wat een gemeenschap of condominium is. Dit ontstaat wanneer een bezit of recht wordt gedeeld door meerdere personen.
Daarnaast worden aan elk van hen eigendomsrechten toegekend. Als het betreffende bezit een onroerend goed is, spreken we van mede-eigendom of condominium, hoewel deze drie termen vaak door elkaar worden gebruikt.
Nu we duidelijk hebben wat een gemeenschap is, laten we het hebben over de beëindiging van condominium-eigendom of de ontbinding van condominium-eigendom. In principe is dit het moment waarop de situatie waarin meerdere personen het eigendom van een bezit delen, eindigt.
Soms hoor je ook termen als onverdeeld eigendom, mede-eigendom of gezamenlijk eigendom, maar ze verwijzen allemaal naar hetzelfde.
Soorten beëindiging van condominium-eigendom
Beëindiging van condominium-eigendom met wederzijds akkoord
Wanneer iedereen het eens is, is de ontbinding van het condominium-eigendom eenvoudig: één persoon kan de aandelen van de anderen overkopen, of de persoon die wil vertrekken kan een vergoeding ontvangen. Het onroerend goed kan ook worden verkocht en de opbrengst kan worden verdeeld onder de eigenaren naar rato van hun respectievelijke aandelen.
Voordat de verkoop plaatsvindt, moeten de eigenaren de waarde van het onroerend goed laten bepalen en overeenstemming bereiken over de te volgen procedure. Vervolgens kunnen ze naar een notaris gaan om een akte op te stellen en de nodige belastingen te betalen. Als het onroerend goed de woning is van een echtpaar dat gaat scheiden, moet de overeenkomst ook worden opgenomen in de scheidingsovereenkomst. Indien deze door de rechtbank wordt goedgekeurd, vormen die overeenkomst en de rechterlijke uitspraak de akte van ontbinding van het mede-eigendom.
Ontbinding van mede-eigendom via een gerechtelijke procedure
Als er geen overeenstemming is, is de enige optie om naar de rechter te stappen en een rechtszaak aan te spannen om het onroerend goed te verdelen. De rechter beslist of elke eigenaar zijn of haar aandeel ontvangt of dat het onroerend goed wordt verkocht en de opbrengst wordt verdeeld. Er is geen specifieke juridische procedure voor, maar over het algemeen wordt het onroerend goed via een openbare veiling verkocht.
Vereiste documentatie
Eigendomsbewijzen van de activa die onderwerp zijn van de ontbinding van het mede-eigendom.
Nationale identiteitsbewijzen (DNI) van de mede-eigenaren. Indien er een bedrijf bij betrokken is, de volmacht of de huidige aanstelling van beheerders.Voor stedelijke eigendommen: een verklaring van de Vereniging van
Eigenaren waaruit blijkt dat de VvE-bijdragen actueel zijn betaald.
Kadastrale referenties van de eigendommen (meest recente onroerendgoedbelastingaanslag).
Of de eigendommen verhuurd zijn of niet.
De waarde die aan elk eigendom is toegekend.
Hoe de eigendommen aan de mede-eigenaren zijn toegewezen.
Hoe de transactiekosten zijn betaald: notariskosten, gemeentelijke vermogenswinstbelasting (indien het om stedelijke eigendommen gaat).
In welke situaties kan deze dienst worden gebruikt?
De gronden voor beëindiging van mede-eigendom zijn vastgelegd in de artikelen 395 tot en met 406 van het Burgerlijk Wetboek.
Ook het Burgerlijk Procesrecht moet worden geraadpleegd indien de verdeling van de activa via een gerechtelijke veiling moet plaatsvinden.
De gronden voor beëindiging van een mede-eigendom zijn in principe dezelfde als die voor beëindiging van eigendom, zoals verlating, vernietiging of onrechtmatige toe-eigening, onder andere.
Vanwege de aard van het eigendom van een appartementsgebouw kent het Burgerlijk Wetboek echter enkele specifieke gronden voor beëindiging:
Afstand doen van de rechten van de mede-eigenaren ten gunste van een van hen.
Verkoop van het eigendom aan een derde en verdeling van de opbrengst onder de mede-eigenaren.
Verdeling van gezamenlijk eigendom. Elke mede-eigenaar heeft het recht om de verdeling van het eigendom aan te vragen. Dit is een juridische procedure; het initiëren van de verdeling van gezamenlijk eigendom leidt tot beëindiging van het appartementsrecht. Het resultaat kan een fysieke verdeling zijn, waarbij een horizontaal eigendomsregime wordt ingesteld, of een economische verdeling als het eigendom ondeelbaar is. In dit geval behoudt een van de eigenaren het eigendom en ontvangen de anderen een vergoeding naar rato van hun aandeel. Verdeling door middel van een veiling kan ook plaatsvinden als de partijen geen overeenstemming kunnen bereiken.
De meest voorkomende reden voor het beëindigen van een condominium-eigendom is de wens van de eigenaren om geen deel meer uit te maken van deze gemeenschap. Zoals we echter hebben gezien, is dit niet de enige reden.